Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Может ли у управляющей компании многоквартирными жилыми домами возникать прибыль

Может ли у управляющей компании многоквартирными жилыми домами возникать прибыль

Может ли у управляющей компании многоквартирными жилыми домами возникать прибыль

Сколько должны стоить услуги по управлению многоквартирным домом (МКД)?


Порядок вывода комментариев: По умолчанию Сначала новые Сначала старые 1. Al-7 (Al-7) [04.05.2010 13:14] Что будет, если председатель ТСЖ обычного дома средней площадью в 5-6 тыс.

кв.м. установит себе зарплату в 10 тысяч рублей в месяц? Зарплата председателя + налоги на зарплату + оплата услуг специалистов (бухгалтер, юрист) + канцелярские расходы + расходы на компьютерную технику, информационные услуги — установка правовой базы Гарант или Консультант, как же без этого…+ «возмещение транспортных расходов» и т.д… В итоге расходы на содержание ТСЖ могут обходиться жителям дома в величину, доходящую до 20% от стоимости услуг по содержанию и ремонту жилья.Это реальный ижевский пример.

Когда я посчитал, я был поражён.

2. Андрей Николаевич [10.06.2010 00:10] В договоре управления МКД с УК затраты на управление согласованы в размере 40% от 100%сбора платежей в доме. Если фактический сбор за истекший период у УК составил 80% , то означает ли этот факт , что затраты на управление МКД(40%) должны браться от фактически собранных средств т.е.от 80% ? Есть ли по данному вопросу нормативные документы ?

С Уважением А.Н. Ответ:Именно 40%? Не 4%? Если это так, то мне кажется, уже нет разницы, от чего считать — от 100% начислений или от фактической суммы сбора квартплаты… Именно таково наиболее распространенное, «общепринятое», название этих понятий: 100% начисление и Фактическая сумма сбора (поступлений).
Не 4%? Если это так, то мне кажется, уже нет разницы, от чего считать — от 100% начислений или от фактической суммы сбора квартплаты… Именно таково наиболее распространенное, «общепринятое», название этих понятий: 100% начисление и Фактическая сумма сбора (поступлений).

В данном же случае мы наблюдаем их смешение. Кто так писал, с какой целью… Нормативных документов по данному вопросу я не знаю. Могу посоветовать обратиться к базе знаний экономики и финансов.

Ибо начисление платы — это экономика, а сбор (платежи) — это финансы.

3. обыватель [11.07.2010 22:48] «Андрею Николаевичу» Если ваша УК собирает деньги от фонда содержания жилья такую сумму-это не правомочно,если только собственники не приняли этот тариф на общем собрании, внимательно прочитайте свой договор на управление.

0,98 рублей только «за услуги управления» с метра общей площади дома ,что предусмотренно постановлением Админ.г.Ижевска.

А если решать вопрос по оплате председателю ТСЖ, как решат жители, м это реально от содержания жилья фиксированная сумма! Не забудьте что в тариф по обслуживанию 13 с копейками включена и з/п бухгалтера и юриста и всего обслуживающего персонала.УК дерут больше за все! Например за услуги управления 5% со всего фонда-содержание плюс ком.услуги-круто!

4. Al-7 (Al-7) [03.02.2011 15:39] PMI Источник: http://izhcommunal.ru/dir/skolko_dolzhny_stoit_uslugi_po_upravleniju_mnogokvartirnym_domom_mkd/18-1-0-348 Оценка статьи:

(нет голосов)

Загрузка.

Поделиться с друзьями:

Проблемы при смене Управляющей компании в многоквартирном доме или как стать хозяином в своем доме?

4 январяВсем привет!Несколько дней ничего не писал на Дзене.

Я был увлечен написанием статьи о неэффективности системы управления многоквартирными домами, которая заняла у меня больше времени чем обычно, так как свои выводы я опубликовал на – интернет-ресурсе, посвященном общественным инициативам, – глобальной платформе для гражданский кампаний.

И если на первом ресурсе публикация возможна только через 2 месяца после предварительной проверки (вот тебе и общественная инициатива), но на втором — она уже доступна. И если вам по духу то, что написано в этой статье, то .Управление многоквартирными домами является весьма привлекательным бизнесом.

Доходная и расходная часть прогнозируемая, есть возможность для дополнительного заработка и нет необходимости делать какие-то инновации, чтобы «бизнес» был прибыльным. Но для кого-то это бизнес, а для большинства – это среда обитания.

Когда я пришел в свою Управляющую компанию, еще в далеком 2009-м году с просьбой предоставить разрешение для начала ремонта мне по-хамски ответили, что я никто, заставили подписать договор управления домом и выставили счет для допуска в свою квартиру. У меня был на руках только договор Инвестирования и Акт допуска к ремонтным работам и не было свидетельства о собственности, но мне навязали договор, который никто со мной не согласовывал, с меня потребовали оплатить деньги за дополнительные услуги по вывозу мусора, оформлению карт допуска и т.д.

Понятное дело, что я эти дополнительные расходы не выбирал, но их навязали и «указали на мое место». Еще раз с этой компанией я столкнулся через пару лет, когда устанавливал кондиционер.

С меня главный инженер потребовал взятку за допуск к работам. Он сказал, что через пару месяцев уходит на пенсию, ему все равно на жалобы и без взятки он не даст разрешение.

До сих пор эта компания обслуживает дом. Все попытки сменить управляющую компанию не увенчались успехом.

И дело не только в качестве услуг, но и в бесправном положении граждан. Даже смена управляющей компании (УК) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) не является инструментом, гарантирующим изменения ситуации.

Люди тратят много усилий, чтобы сменить УК на ТСЖ, а в итоге получают «шило на мыло».

Практически любая смена Управляющей компании не обходится без тонн компромата и обвинений инициаторов изменений в желании нажиться на соседях. Есть ли в этом логика? Да, ведь ТСЖ — это юридическое лицо, которым нужно управлять и члены правления ТСЖ хотят получать зарплату, что в общем представлении служит только увеличению расходов.Мне не хотелось бы сейчас вдаваться в частности, я уверен, что подобная проблема имеется в множестве домов по всей России, а весь сектор весьма неэффективен.

Есть ли в этом логика? Да, ведь ТСЖ — это юридическое лицо, которым нужно управлять и члены правления ТСЖ хотят получать зарплату, что в общем представлении служит только увеличению расходов.Мне не хотелось бы сейчас вдаваться в частности, я уверен, что подобная проблема имеется в множестве домов по всей России, а весь сектор весьма неэффективен. Управляющие компании не заинтересованы в снижении расходов на управление домом, так как это коммерческие компании и их задача в том, чтобы заработать прибыль. Какой смысл ставить светодиодные лампочки, если сэкономленные средства никаким образом не увеличат прибыль компании?

Это сэкономит затраты жильцов на ЖКХ, но никак не увеличит прибыль компаний.

Или в чем смысл ставить общедомовой тепловой прибор учета, если экономия опять-таки не увеличит прибыли управляющей компании?

Какой смысл экономить без заинтересованности? Очевидно, что повышения эффективности без заинтересованности не будет, а для увеличения своей прибыли управляющие компании будут практиковать откаты с подрядчиков.

Модель управления жилым фондом противоречива, неэффективна и подавляет личность.В этой статье я хотел бы разобраться почему так происходит, почему все нельзя оставлять так как есть и что именно нужно сделать, чтобы изменить ситуацию в пользу прозрачности и повышения эффективности ЖКХ.Конечно, централизованное управление многоквартирным домом – это необходимая мера, так как помимо самих квартир в доме есть общедомовое имущество, которое также требует ресурсов для поддержания в работоспособном состоянии. Некоторыми функциями логичнее управлять централизовано – вроде вывоза мусора, уборки мест общего пользования, уборки общедомовой территории и крыш от снега и т.д.

Но обо всем по порядку.Начнем с этапа ввода дома в эксплуатацию.

На первом этапе поддерживать дом в надлежащем состоянии и оплачивать коммунальные услуги должен застройщик.

Ведь это обязанность собственника дома, которым на первом этапе в любом случае является застройщик. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее передать квартиры в пользование покупателей и не нести бремя расходов на текущий ремонт и отопление. Но к моменту ввода в эксплуатацию не всегда квартиры могут быть проданы и застройщик обязан нести расходы на текущее содержание.

Чтобы уменьшить свои затраты застройщик, который является основным собственником помещений в доме, «назначает» управляющую компанию. Своя управляющая компания позволяет застройщику не оплачивать коммунальные расходы.

Дело в том, что основными коммунальными расходами до передачи помещений новым собственникам являются расходы на текущий ремонт и отопление. Расходы на отопление в современных домах можно существенно снизить, установив домовой прибор учета и установив внутриквартирные батареи на минимальный режим работы. А вот расходы на текущее содержание и ремонт нормируются вне зависимости от объема оказанных услуг и их должна взыскивать с владельцев помещений управляющая компания.

Если эта управляющая компания будет независимой от застройщика, то она обязательно будет взыскивать с него эти коммунальные платежи. «Своя» же управляющая компания будет закрывать глаза на эти платежи и, кроме того, не будет слишком требовательной к застройщику в плане гарантийного ремонта.

Проблему усугубляют также покупатели, которые приобрели дом на стадии строительства, но не торопятся вступить в свои права, чтобы не платить коммунальные расходы.Поэтому до того момента как дом полностью заселится Управляющая компания будет экономить на содержании дома и часто дом недополучает огромного объема необходимого финансирования. У меня, конечно, в связи с этим возник вопрос о том, что возможно на этапе постепенной передачи помещений жильцам стоимость содержания дома существенно ниже, чем установленные городом тарифы и столько денег в принципе не нужно пока все жители не заселятся, но это предмет отдельных практических исследований, на которые нужен доступ к информации и время для анализа. Поэтому будем считать, что у управляющей компании будет дефицит средств, так как она будет стараться выжить только за счет платежей от новых собственников квартир, чтобы не лезть в карман к «своему» застройщику и будет покрывать его риски, связанные в гарантийным ремонтом.И это первая огромная проблема, которая приводит к дисбалансу в сфере управления жилыми домами.

Что можно было бы здесь предпринять для того, чтобы избавиться от проблемы. Во-первых, застройщик должен иметь возможность снять с себя обязанность нести бремя коммунальных расходов с момента ввода дома в эксплуатацию и извещения новых собственников о готовности передать квартиры. Во-вторых, нужно исключить влияние застройщика на управляющую компанию.

И это самое сложное. Можно предположить, что выходом из проблемы могла бы быть оплата коммунальных услуг через государственного посредника (центральный оператор).

Т.е. в таком случае застройщик должен был бы отчитываться о количестве переданных новым собственникам квартир, и нести бремя на содержание непереданных квартир. Управляющая компания в таком случае не несла бы обязательств по сбору денежных средств с жильцов. Отчасти это может решить проблему, но лишь внешне.

Отчасти это может решить проблему, но лишь внешне. Застройщик не теряет власти назначить «свою» управляющую компанию и через нее будет получать обратно денежные средства и не обязательно тратить их на нужды дома. При этом возникает проблема качества сбора средств центральным оператором, но ничего критического в этом нет.

Главное, чтобы эта работа проводилась регулярно и систематически, не накапливая огромные долги. Часты случаи, когда собственники платят за коммунальные услуги нерегулярно. В этом случае выпадающие доходы должны финансироваться от сэкономленных средств по другим статьям, и Управляющая компания вынуждена ухудшать качество услуг.

Не будет же она за счет своей прибыли закрывать дыры в бюджете. Прозрачный выбор управляющей компании является главной проблемой, которая рассматривается в этой статье, поэтому я вернусь к ней позже.Рассмотрим другие противоречия и зоны потенциальных конфликтов в сфере управления МКД. Конечно, есть дома бизнес-класса, премиум-класса, эконом-класса и т.д.

Стоимость коммунальных услуг в этих домах может отличаться по желанию их жителей. Определенный объем работ по обслуживанию дома регулируется законом, но другие работы и услуги могут быть реализованы или нет в зависимости от желания жильцов, например уход за растениями во дворе, охрана или консьерж-сервис и т.д.

Здесь возникает несколько оснований для потенциальных конфликтов. Во-первых, это стоимость услуг, а во-вторых – это их объем. Да, стоимость услуг регулируется государством, но собственники квартир по своему желанию могут увеличить качество и объем этих услуг, а следовательно, вырастет и стоимость.

Но кому-то нужна охрана, а кто-то не хочет за нее платить, так как у него нет возможности или он не считает необходимым, кто-то хочет, чтобы в функции аварийно-диспетчерской службы входили услуги по мелкому ремонту внутри квартир, а кто-то считает, что можно на этом сэкономить и каждый сам в случае необходимости может вызвать мастера или починить поломку сам. Кому-то достаточен стандартный перечень услуг по содержанию дома, а кто-то хочет, чтобы он был премиальным.

Поэтому управление многоквартирными домами (МКД) осуществляется через решение большинства путем всеобщего голосования. Для управления многоквартирным домом законодательно определен орган управления многоквартирным домом, коим является Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.Согласно Жилищному Кодексу, собственники помещений в многоквартирном доме на Общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1.

Непосредственное управление собственниками жилым домом, если количество квартир в нем составляет не более 30;2. Управление Товариществом собственников жилья (или кооперативом);3. Управление управляющей организацией.Согласно статье 161 Жилищного кодекса, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.Но, на практике, собственники домов с большим числом квартир сталкиваются со сложностью реализации своего права выбора способа управления, права влиять на качество услуг по управлению коммунальным хозяйством своего жилища. Если в вашем доме 60 квартир, то обойти их и донести до соседей свои идеи не составит труда, но что делать если в доме, как в том, где я живу 1000 квартир?

Закон обязывает инициатора Общего собрания письменно уведомить других жильцов о проводимом собрании.

И тут мы сталкиваемся с кучей проблем:- Нужно подготовить большой объем документов, учитывая, что скорее всего управляющая компания просто так не отступит, то надо сразу готовиться к суду, и это повышает требования к формальностям. Возникает необходимость оплачивать услуги профессиональных юристов.- Нужно собрать информацию о собственниках и подготовить реестр собственников.

Не все жильцы проживают в квартирах, часто они сдают квартиры в аренду и с ними не удается связаться.

Ни почта, ни личный визит не может решить проблему.

Кроме того, в нашем доме письма в почтовый ящик раскладывают сотрудники управляющей компании. При желании они могут удалить неугодные письма. Статья 45 ЖК РФ обязывает управляющую компанию или ТСЖ передать инициатору общего собрания в течение 5 дней реестр собственников помещений.

Но этот реестр не должен содержать контактной информации и поэтому не является решением проблемы.- Чтобы разослать письма нужно солидно потратиться.- Допустим нам каким-то чудом удалось провести собрание, потратить на это много сил и средств, но тут через неделю инициируется новое собрание, и новая инициативная группа выбирает вновь старую управляющую компанию или еще какую-то.

«Как так?», — подумают многие. Ведь для выбора управляющей компании нужен кворум из владельцев не менее 50% помещений в доме и как его можно собрать дважды с взаимоисключающей повесткой? А вот так и можно. Управляющая компания не стесняется подделывать подписи на бланках голосования за жильцов.

Управляющая компания точно знает кто проживает в доме, а кто нет, у нее есть все образцы подписей, и она этим успешно пользуется.

В нашем доме в суде об оспаривании решений общего собрания обнаруживались поддельные бланки, но, к сожалению, суд имеет право принять решение о незначительности нарушений, если они не могли повлиять на итоговый результат. Пассивное участие жителей не позволяет добиться справедливости. Более того, некоторая зависимость управляющей компании от пассивных жителей препятствует тому, чтобы она вела активную работу по оперативному взысканию задолженности по коммунальным услугам таких должников.

И я знаю примеры, когда эта задолженность в итоге списывалась в огромных размерах из-за банкротства должника. Конечно, к тому моменту он успел уже продать квартиру и с него нечего было взыскивать. Почему своевременно управляющая компания не подала в суд? Риторический вопрос. Подделка подписей и пассивность жителей – еще две проблемы.- Хуже всего, что люди не верят своим соседям.
Риторический вопрос. Подделка подписей и пассивность жителей – еще две проблемы.- Хуже всего, что люди не верят своим соседям.

Когда инициативная группа даже следуя благим намерениям предпринимает действия для проведения общего собрания и выбора ТСЖ в качестве формы управления МКД, то часто она не находит поддержки у многих жителей и ее пытаются уличить в попытке «захватить власть в доме» в целях обогащения.

Наверное, есть еще немало противоречий в существующей системе выбора методов управления МКД, но основные мы рассмотрели в этой статье, и они указывают на необходимость реформы, направленной на создание прозрачной и эффективной системы управления домом.

Управление домом должно быть нацелено на энергосбережение и эффективное использование иных ресурсов, защиту прав и интересов жителей, создание благоприятной среды проживания и прозрачное распределение доходов.

Управление домом не должно преследовать получение прибыли.

Каждый житель должен иметь возможность с минимальным усилием вынести свое предложение на голосование и получить обратную связь.Утопия? Давайте попробуем выработать рецепты для решения этой проблемы.

Итак, несколько методов мы уже в этой статье рассмотрели:1.Лишить управление МКД права собирать доходы.

Не важно УК это или ТСЖ. Таким образом мы решим проблему неплатежей как застройщика, так и жителей. У неплательщиков не будет оснований для лояльного отношения к управляющей компании, так как государственный оператор в любом случае должен будет истребовать задолженность. Кроме того, Управляющие компании будут лишены возможности требовать взятки и необоснованные платежи с жителей.
Кроме того, Управляющие компании будут лишены возможности требовать взятки и необоснованные платежи с жителей.

Все должно осуществляться через оператора.2.Реестр собственников жилых помещений должен быть более информативным и содержать информацию для оперативной связи с жильцами – номера телефонов и электронную почту. Ведение реестра собственников также не должно быть прерогативой управляющей компании или ТСЖ.

Любой потенциальный инициатор общего собрания должен обладать возможностью связаться с соседями оперативно и проинформировать их о предстоящем собрании, о его важности для жильцов.

Такая форма рассылки информации должна быть бесплатной для инициатора собрания.3.Реализовать п.2 можно гораздо более эффективно если у нас будет введено понятие «официальный e-mail» и «официальный телефон». На самом деле законом предусмотрена возможность проводить собрания электронно и на портале Активный Гражданин в Москве уже есть функция Электронный дом.

Но наш дом проголосовал за электронный дом, а вот реализовать результаты голосования не может. Почему? Потому что люди то проголосовали за Электронный дом, но на площадке Активный гражданин не нашли времени зарегистрироваться и столкнулись с сопротивлением управляющей компании, которая оспорила решение жителей.

В чем смысл сопротивляться прозрачности?

4. Закон предоставляет возможность управлять домом через ТСЖ или УК. Первая форма для активных граждан, а вторая – для пассивных. И вправду, ТСЖ – это некоммерческая организация, надо вести учет и сдавать отчетность, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками.

При прочих равных форма управления через УК эффективнее, так как нет дублирования функций учета.

Но в случае управления через УК, последняя обладает большими возможностями для манипуляций, так как сложная процедура по ее замене, в том числе из-за необходимости перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Поэтому логично сделать так, чтобы ресурсоснабжающие организации не могли требовать от управления дома оплаты услуг, которые не были оплачены конечным потребителем.

Еще лучше, чтобы все взаиморасчеты с ресурсоснабжающими организациями осуществлялись жителями напрямую. Можно через того же единого оператора, главное, чтобы неплатежи как можно меньше оказывали влияние на качество услуг. Ведь если мой сосед не платит полгода за воду или отопление, а управляющая компания должна оплатить его долг перед ресурсоснабжающей организацией, так как отчитывается по общедомовым приборам учета, то она неминуемо снизит качество каких-нибудь услуг.

5.Требования к учету ТСЖ должны быть минимальными, чтобы эта форма управления домом была подавляющей для всей страны. Только жители, которые могут самостоятельно управлять своим домом будут стремиться к энергоэффективности и бережному использованию ресурсов.

А может на фоне роста конкуренции на этом рынке появятся клиентоориентированные управляющие компании.6.Застройщик не должен иметь возможности принимать участие в выборе управляющей компании. Передача дома в эксплуатацию может быть передана временной управляющей компании (возможно муниципальной) на период 1 год, когда застройщик закончит передавать права на помещения новым собственникам и можно будет провести общее собрание.

При этом временная УК не должна иметь возможности участвовать в конкурсе на выбор управляющей компании.Конечно, в идеале, все остальные рецепты можно связать с проведением электронного голосования. В первую очередь пропадет проблема с подделкой подписей и прозрачностью. Но для этого сначала жители должны провести собрание и выбрать онлайн-голосование в качестве законного способа для принятия решений в доме, а потом каждый должен зарегистрироваться на электронной площадке.

Я лично не вижу в этом ничего сложного, мне кажется, что давно пришло время каждому иметь свою электронную подпись, которая будет защищена привязкой к личному номеру телефона, примерно, как в случае с оплатами через интернет-банк. Уверен, что для инновационных компаний создать такую систему — это не проблема. Я нашел несколько компаний, который предлагают услуги в этой сфере:, , , , и др.В нашем доме решение о выборе электронного способа голосования было быстро отменено усилиями управляющей компании, поэтому нужны дополнительные меры, например:7.Бюллетени голосования должны быть публичными и легкодоступными.

Каждый должен иметь возможность оперативно проверить законность использования своего голоса. В случае доказательства подделки даже 1-го голоса Суд должен признавать решение незаконным, должно быть инициировано уголовное дело в отношении лиц, которые предоставили поддельный бюллетень.8.Ввести рейтинг оценки качества услуг управляющей компании.

Это вполне возможно делать ежегодно если реестр собственников будет вести сторонняя компания. В случае если по результатам опроса будет установлено, что качество услуг ниже условно 4-х баллов из 5-ти, то такую УК нужно отстранять от управления домом, а в случае неоднократного повторения низкого балла на разных объектах – лишать лицензии.Не хочу отдельно останавливаться на банальных проблемах, которые характерны всей экономике – откатах, воровстве, обналичке и т.д. Если с ними не бороться, то не будет ни справедливости, ни свободы, ни эффективности.Может быть мои рецепты не идеальны, но это не является целью этой статьи.

Главное — это привлечь внимание к проблеме и показать, что ее можно решить.

Люди обязательно изменят свое пассивное отношение, когда поймут, что от них что-то зависит.

Ничто так не убивает в человеке его творческий потенциал, как чувство беспомощности и безнадежности.

На примере двух больших домов я это вижу. Конечно, можно ничего не менять в этой несправедливой системе, в конце концов чего тратить свои силы ради какой-то экономии в пару тысяч рублей. Но чтобы жить в своем доме и знать, что «ты там никто», нужно глубоко смириться со своей беспомощностью.

Не из-за своих лучших качеств мы примиряемся с этой несправедливостью.

Ставьте лайки, подписывайтесь, задавайте вопросы, не оставайтесь равнодушными!Спасибо!

На заметку!

Что включено в перечень работ по управлению МКД: 1.Ведение технической и иной, связанной с управлением МКД, документации на МКД. 2. Организация системы технического осмотра и технического обслуживания общего имущества МКД.

3. Планирование, экономические и сметные расчеты по финансированию работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. 4. Ведение учета затрат и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества каждого отдельного МКД.

5. Организация и проведение отборов подрядных организаций для выполнения отдельных видов работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда.

6. Разработка, юридическое оформление, проверка на предмет соответствия действующему законодательству и интересам собственников договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, рассмотрение и составление протоколов разногласий к ним.

7. Заключение договоров с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов. 8. Контроль выполнения договорных обязательств, приемка выполненных работ по договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями.

9. Осуществление расчетов с подрядными и ресурсоснабжающими организациями. 10. Организация круглосуточного оперативно-диспетчерского обслуживания. 11. Организация расчетно-кассового обслуживания.

12. Определение размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги, формирование, изготовление, печать и доставка плательщикам счетов – квитанций. 13. Проведение перерасчетов платежей за жилищно-коммунальные услуги.

14. Заключение договоров на оказание услуг по сбору платежей за жилищно-коммунальные услуги со специализированными организациями. 15. Анализ информации о поступлении денежных средств на лицевые счета плательщиков.

16. Выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, работа по погашению задолженности, принятие мер по взысканию задолженности в судебном порядке. 17. Организация регистрационного учета граждан по месту жительства и по месту пребывания (за исключением срочного оформления документов, выезда специалиста на дом).

18. Предоставление собственникам, иным потребителям информации, касающейся деятельности управляющей компании, оказания жилищно-коммунальных услуг в рамках перечня информации, подлежащей обязательному раскрытию, утвержденному Правительством РФ. 19. Рассмотрение жалоб, заявлений, обращений граждан, принятие мер реагирования, направление ответов.

20. Оформление и выдача собственникам, иным потребителям расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, выписок из финансово-лицевого счета жилого помещения и т.д.

21. Подготовка и участие в собраниях собственников помещений в МКД. 22. Подготовка отчетов о проведенных работах за прошедший год и предоставление ее гражданам.

Учёт затрат на услуги управления МКД

С 1 сентября 2014 года в услуга управления выделена в отдельную категорию. И это вполне обосновано, поскольку в сказано, что УК осуществляет управление по каждому отдельному многоквартирному дому. Согласно этому определению каждый отдельный МКД рассматривается как самостоятельный объект управления.Поэтому услуга управления является основным видом деятельности УК подобно услуге по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Следовательно, расходы на услуги управления МКД должны отражаться на счёте 20 «Основное производство», а не на счёте 26 «Общехозяйственные расходы».Ведь по сути управляющая компания приходит на рынок ЖКХ для управления многоквартирными домами. Это источник доходов УК. Поэтому она должна сделать все, что прописано в договоре управления с собственниками помещений в МКД в отношении выполнения работ и предоставления коммунальных услуг для надлежащего содержания общего имущества в доме.Если проводить сравнительную классификацию работ и услуг управляющей компании, то услуги управления по приоритету займут самое почётное место среди всех остальных.Логически неверно сажать затраты по управлению МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы».

Поскольку в Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта () сказано, что «Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» используется для обобщения информации о расходах УК для нужд управления, не связанных напрямую с производственным процессом.Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» может использоваться, если УК кроме управления МКД занимается и другими видами деятельности, не связанными с управлением. В этом случае расходы на управление УК будут накапливаться на счёте 26, а потом распределяться на соответствующие субсчета к счёту 20 по доле выручки от каждого вида деятельности.Всё вышеописанное является правилами ведения раздельного учёта по НДС в отношении облагаемых и не облагаемых НДС работ и услуг и служит базой для формирования учётной политики УК. 7760.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД.

Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).

Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

  1. фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
  2. штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
  3. чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.
  4. руководство имеет документы о повышении квалификации;
  5. наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
  6. организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);

Нужно ли менять ранее заключённые договоры управления

В поправках, которые внесены в ЖК РФ , нет требования о том, что подписанные до января 2018 г. договоры управления необходимо перезаключить.

При этом к ним применяется, так как не введена обратная сила закона.Если стороны по договору управления не хотят применять положения , то им следует внести изменения в действующий договор управления, указав в нём иную процедуру распределения экономии. Сделать это можно только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (, ).

14986

Управляющая компания: особенности налогообложения «коммунальщиков»

Как известно, обеспечение населения коммунальными услугами, ремонт и содержание жилищного фонда являются делом хлопотным и весьма затратным. В этой связи является вполне понятным желание управляющих компаний, создаваемых, как правило, на базе бывших ЖКУ и ЖКО, применять упрощенную систему налогообложения, позволяющую законным способом минимизировать налоговые обязательства.

Наш опыт налогового консультирования показывает, что управляющим компаниям следует обращать особое внимание на особенности налоговых последствий сделок, заключаемых ими в интересах граждан.Институт управления многоквартирным домом (далее по тексту – «Управление») появился в российском законодательстве в виде раздела VIII Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 года.Его основными задачами является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Приведенные положения ясно указывают на социальную направленность института Управления: в целях максимальной защиты интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, законодатель разграничил функции по непосредственному выполнению работ (оказанию услуг) в сфере ЖКХ и по организации указанных процессов между различными субъектами, поставив, по сути, «буфер» между потребителями и непосредственными исполнителями в виде Управляющей организации.Жилищным кодексом РФ предусмотрены три формы управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ): непосредственно гражданами, товариществом собственников жилья (иным специализированным потребительским кооперативом) и управляющей компанией.

Первые два из перечисленных способов находятся за рамками настоящего исследования, поэтому мы будем рассматривать лишь правоотношения, возникающие в рамках управления с привлечением Управляющей организации.Фактически жилищное законодательство содержит три случая, когда многоквартирный дом может управляться Управляющей организацией:1) если такой способ Управления выбран на общем собрании собственников помещений в доме (ч.3 ст.161 ЖК РФ); 2) при получении от органа местного самоуправления уведомления о необходимости заключить договор управления с Управляющей организацией, признанной победителем открытого конкурса.

Такое уведомление направляется, если до 01 января 2007 года собственники не приняли решение о выборе способа управления или не реализовали его на практике (ч.4 ст.161 ЖК РФ, ч.1 ст.18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 г. №189-ФЗ); 3) если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности (ст.163 ЖК РФ).Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления должен заключаться в письменной форме с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.По общему правилу, конкретные условия договора управления определяются общим собранием собственников. Однако в случае, если такое собрание не утвердило такие условия, либо договор управления заключается на основании уведомления органа местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ), последний утверждает форму договора управления своим решением.Предмет договора управления состоит в том, что Заказчики обязуются оплачивать, а Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей Управления деятельность.Таким образом, договор управления по своей правовой природе является смешанным договором с элементами подряда и возмездного оказания услуг.

Данный вывод подтверждает и пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, определяющий исполнителя (которым может быть и Управляющая организация) как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.Кроме того, согласно п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…

«надлежащее содержание общего имущества … обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией…»

.В целом деятельность Управляющей организации можно разделить на две основные составляющие.1.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ.Специфика данного вида деятельности заключается в том, что Управляющая организация самостоятельно производит либо покупает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций и трансформирует их в коммунальные услуги, предоставляемые потребителям (пункт 3, подпункт «в» п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).Таким образом, если Управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов, она заключает договор купли-продажи с ресурсоснабжающей организацией.Очевидно, что при такой схеме оформления договорных отношений (обусловленной требованиями действующего законодательства) невозможно говорить о том, что Управляющая компания в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выполняет функции агента, выполняющего задание собственников жилых помещений.Следовательно, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за надлежащее выполнение условий договора только перед Управляющей компанией.В свою очередь, Управляющая компания в отношениях с гражданами не может ссылаться на нарушение условий договора ресурсоснабжающей организацией.Если рассматривать налоговые последствия данного вида деятельности, необходимо отметить, что выручка Управляющей организации должна складываться из всех сумм, поступающих от жильцов, поскольку они являются доходом от реализации (ст.249 НК РФ).Следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что плата за коммунальные услуги не включает в себя вознаграждение Управляющей компании (ст.154 ЖК РФ).

На практике это означает, что приобретение коммунальных ресурсов и предоставление коммунальных услуг гражданам производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке (п.15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам), то есть в распоряжении Управляющей компании после расчетов с ресурсоснабжающей организацией не остается какой-либо прибыли, ее доходы в целях налогообложения равны расходам.2. СОДЕРЖАНИЕ, ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ДОМЕ.Содержание данного вида деятельности регламентируется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые определяют состав общего имущества и требования к его содержанию, а также перечень видов работ, которые не относятся к содержанию общего имущества.Управляющая компания может обладать необходимыми мощностями и трудовыми ресурсами для осуществления содержания и текущего ремонта своими силами.

Вместе с тем она может привлекать для выполнения указанных работ третьих лиц, если запрет на это не установлен договором управления.Рассматриваемый вид деятельности содержит в себе как элементы подряда (текущий и капитальный ремонт), так и возмездного оказания услуг (содержание имущества).

В этой связи отношения, связанные с привлечением третьих лиц, регулируются нормами о генеральном подрядчике и субподрядчике.В результате Управляющая организация выступает неким «буфером», поскольку в силу закона несет ответственность как перед жильцами – за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств субподрядчиком, так и перед субподрядчиком – за невнесение либо несвоевременное внесение оплаты гражданами (ч.3 ст.706, ст.783 ГК РФ).В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя, в том числе, и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. По общему правилу, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется общим собранием собственников.

Однако в случае, когда собственники не приняли решения о выборе способа управления, размер такой платы утверждается органами местного самоуправления.Специфика данного вида деятельности Управляющей организации заключается в том, что собственники вносят плату за текущий и капитальный ремонт здесь и сейчас, а фактически эти работы будут выполнены в будущем, то есть Управляющая компания аккумулирует эти средства на своих счетах до момента принятия общим собранием собственников решения о необходимости проведения ремонта.Безусловно, сразу же возникает вопрос: каким образом Управляющая компания должна определять свою выручку?Относительно платы за содержание жилья все ясно: она учитывается в составе доходов от реализации, поскольку эти услуги оказываются в текущем периоде. Что же касается средств на осуществление ремонта, они также являются доходом от реализации, однако их учет в целях налогообложения зависит от применяемого Управляющей компанией метода определения дохода.Если Управляющая организация применяет общую систему налогообложения и определяет доходы по методу начисления, у нее есть возможность отнести средства на капитальный ремонт к доходам будущих периодов в виде предварительной оплаты работ и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитывать их при формировании налогооблагаемой базы.В случае, если Управляющая организация определяет доходы кассовым методом, суммы оплаты за ремонт должны учитываться ей в том периоде, когда они фактически поступили в кассу (пункт 2 ст.273 НК РФ).

Возможность отнесения на расходы данных сумм связана с моментом фактического выполнения и оплаты ремонтных работ (п.3 ст.273 НК РФ).Аналогичный учет необходимо вести и Управляющим компаниям, применяющим упрощенную систему налогообложения. Поскольку в силу пункта 1 ст.346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств в кассу (кассовый метод), плата за ремонт жилья должна учитываться в периоде ее фактического поступления от жильцов.Представляется, что плата за ремонт не может быть признана имуществом, получаемым в рамках целевого финансирования, поскольку перечень случаев такого финансирования, приведенный в подпункте 14 п.1 ст.251 НК РФ, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.К аналогичному выводу приходит и Минфин РФ, рассматривая в письме от 26 июня 2006 г.

№03-11-04/2/128 вопрос о налогообложении платы за ремонт, получаемой ТСЖ:

«…средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются.Плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения»

(выделено автором).Нельзя не отметить, что существует альтернативная рассмотренной в настоящей статье точка зрения, основанная, в частности, на письме МНС России от 06.10.03 г. №22-2-16/8195-ак185, а также на письмах Минфина России от 14.11.05 г.

№03-11-05/100 и от 26.06.06 г.

№03-11-04/2/128.Сторонники указанной позиции считают возможным учитывать в составе доходов Управляющей организации только сумму ее вознаграждения, то есть фактически допускают применение в сфере ЖКХ института агентирования.Данная точка зрения представляется нам в корне неверной, поскольку она базируется на терминах и понятиях, содержавшихся в Правилах предоставления коммунальных услуг, утв.

постановлением Правительства РФ от 26.09.94 г.

№1099, и утративших юридическую силу с 09 июня 2006 г. в связи с утверждением постановлением Правительства РФ от 23.05.06 г.

№307 новых Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, изменивших правовые подходы к толкованию понятия «коммунальные услуги».В заключение хотелось бы отметить, что необходимость включения в состав доходов Управляющей организации всех сумм, поступающих от граждан, а также высокая вероятность утраты права на применение УСН побуждают компании, управляющие многоквартирными домами, изыскивать законные способы налоговой оптимизации своей деятельности, которые, безусловно, существуют.

  1. , специалист по управлению налоговыми рисками юридической компании «»

Материал предоставлен юридической фирмой /.

Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании.

Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД ().Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

87106.

Бухгалтерская отчетность организации ЖКХ

В обязанности юридического лица, работающего в сфере ЖКХ, вменяется ведение бухгалтерского учета и предоставление отчетности. Эта обязанность касается любой компании вне зависимости от того, какая система налогообложения применяется. Комплект отчетности за год включает:

  1. отчет о прибылях и убытках;
  2. пояснение к балансу и отчету о финансовых результатах;
  3. бухгалтерский баланс;
  4. отчет об изменениях капитала;
  5. отчет о движении денежных средств.

Промежуточная отчетность включает лишь первые две формы.

В случае принадлежности организации к малому предпринимательству отчетность также включает только баланс и отчет о финансовых результатах. При применении УСН отчетность предоставляется в упрощенной форме и включает баланс, отчет о финансовых результатах и отчет о целевом использовании средств.

Кроме того, организации ЖКХ предоставляют регулярно сведения о численности персонала, данные по подоходному налогу 2-НДФЛ. Если предприятие применяет ОСНО, то необходимо сдавать налоговую декларацию по налогу на прибыль и по НДС.

Организации, применяющие «упрощенку», сдают декларацию по единому налогу даже в том случае, когда в отчетном периоде отсутствуют доходы и расходы.

Расходы управляющей компании

можно разделить на следующие виды:

  1. расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  2. расходы по капитальному ремонту;
  3. расходы на содержание подъезда жилого дома;
  4. расходы по содержанию придомовой территории.
  5. расходы по ремонту жилого помещения;

Расходы на содержание подъезда жилого дома Расходы на содержание подъезда жилого дома включают:

  1. расходы на содержание в чистоте стен, полов, окон, лифтов и мусоропроводов.
  2. расходы на содержание в исправном состоянии входных дверей, домофонов, почтовых ящиков, окон, лифтов, мусоропроводов, электрооборудования, системы отопления;

Управляющая организация обязана:

  1. ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей, площадок перед мусоропроводами;
  2. ежедневно вывозить отходы из мусороприемной камеры и проводить ее уборку;
  3. 1 раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода.
  4. следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;
  5. ежедневно мыть пол лифта;
  6. 2 раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах без лифта;
  7. следить за температурой воздуха в подъезде (температура воздуха должна быть не менее +16 С˚), незамедлительно заменять разбитые стекла в дверях и окнах подъезда;
  8. 1 раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах, оборудованных лифтом;

Расходы по ремонту жилого помещения Расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования, которое принадлежит собственнику жилья, в ежемесячную плату не включены. Тем не менее управляющая организация должна содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

Управляющая организация обязана:

  1. обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;
  2. содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;
  3. следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации.
  4. следить за работоспособностью систем вентиляции;
  5. в квартирах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;

Расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме Содержание и ремонт жилых помещений предусматривает оплату услуг по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Управляющая организация за счет средств на текущий ремонт проводит замену и восстановление общедомового инженерного оборудования. Управляющая организация обязана:

  1. обеспечивать бесперебойную работу системы отопления и внутренних инженерных систем и оборудования, своевременно устранять аварийные ситуации;
  2. следить за работоспособностью систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
  3. ремонтировать кровлю.
  4. содержать и ремонтировать системы водоснабжения и канализации;
  5. в домах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;

Работы по прекращению протечек из-за неисправности кровли выполняются управляющей организацией в течение смены, мелкий ремонт кровли выполняется при благоприятных погодных условиях в течение суток, смена кровельного покрытия до 50 % производится за счет средств текущего ремонта.

Расходы по капитальному ремонту Решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников. Организационную и информационную поддержку в проведении общего собрания может оказать управа района.

К сведению Государственной программой города Москвы «Жилище» на 2012–2016 гг.

предусмотрено предоставление из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах Москвы при долевом финансировании расходов за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах. Субсидии получают ТСЖ, ЖСК, управляющие организации.

Участие и контроль со стороны жителей — залог качественно выполненного ремонта. Общее собрание собственников принимает решение:

  1. утверждает предварительный расчет стоимости по видам работ;
  2. утверждает виды, объемы и сроки проведения работ;
  3. о долевом финансировании ремонта за счет средств собственников помещений в доме.
  4. о проведении капитального ремонта общего имущества дома;

Управляющие организации подают заявку на предоставление субсидии в Департамент капитального ремонта (ДКР) города Москвы.

Порядок предоставления субсидий и состав заявки определён постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2011г. №575-ПП. Услуги по управлению дома должны оказываться своевременно и соответствовать требованиям Правила предоставления коммунальных услуг.

Начните оказывать платные услуги по системе UBER

Компания Gorserv помогает УК оказывать услуги жителям по модели UBER.

Мы берём на себя всю цепочку задач: от сбора заявок до подбора мастеров и проверки качества их работы.

Объясним, как система работает на примере УК из Нижнего Новгорода.По количеству жителей мы спрогнозировали, какое количество заявок и какую ежемесячную прибыль компания может получать на оказании дополнительных услуг, используя наш диспетчерский центр и обслуживание. И приступили к реализации.Что было сделано в рамках проекта:

  • Отладили систему оплаты.Оплату от клиентов мастера принимают наличными или на карту. Дальше действует шеринг-экономика: мы делим деньги на всех участников процесса. В выигрыше оказываются все: управляющая компания, мастера, которые получают деньги после выполнения работы и проверки качества, и мы как партнёры.Сервис можно использовать частично, а электриков и сантехников оставить своих, если в этой части бизнес-процессы в УК уже выстроены и не хочется их резко менять. При этом, в случае большой сезонной загрузки, когда мастера УК не справляются, наши мастера становятся палочкой-выручалочкой. 7174
  • Для сбора заявок внедрили кастомизированный маркетплейс.Каталог услуг от компании GorservМаркетплейс – это сайт, на котором клиент может выбрать более 600 дополнительных услуг. Попадает сюда он с основного сайта управляющей компании. Заявка клиента на услугу приходит на , и мы сразу её отрабатываем. Такой канал поступления заявок, как маркетплейс, на старте позволяет собирать около 15% заявок от общего числа обращений жителей за бытовыми услугами.
    1. Подобрали квалифицированных мастеров в городе, провели обучение по работе с нашей системой.
    2. Подключили диспетчерский центр, чтобы полностью снять нагрузку по оказанию всех дополнительных услуг с УК.Все остальные заявки изначально приходили на телефон диспетчера или напрямую мастерам УК или «частникам».

      Нашей задачей было разделить бесплатные заявки (аварии) и платные услуги, которые должны попадать в наш диспетчерский центр.В такой ситуации можно идти двумя путями: сообщить жителям наш телефон для платных заявок или принимать все звонки на наш диспетчерский центр, и потом уже аварийные заявки передавать сразу в управляющую компанию.

      Доходы от использования общего имущества многоквартирного дома

      В каждом многоквартирном доме размещается оборудование связи, предназначенное для предоставления собственником услуг кабельного телевидения, интернета, телефонной связи, на фасадах многих домов размещена реклама, сдаются в аренду лицам не являющимся собственниками нежилые помещения.

      Доходы от передачи в пользование хозяйствующим субъектам общего имущества могут составлять сотни тысяч рублей в год. Эти средства могут направляться на благоустройство прилегающей территории, аккумулироваться на специальном счете для капитального ремонта, на выплату вознаграждения председателю и членам совета дома и на другие цели определенные общим собранием. Данная статья дает ответ, кто вправе заключить сделку предметом которой является использование общего имущества собственников и каков порядок ее заключения.

      В этой статье вы узнаете: 1. Незаконность действий управляющей компании по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам По сложившейся практике, компании использующие в деле извлечения прибыли общее имущество многоквартирного дома, действуют на основании договоров заключенных с управляющими компаниями. По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора.

      Соответственно и доход от использования общего имущества многоквартирного дома, поступает на их счета. Таким образом, складывается интересная ситуация, когда затраты на содержание общего имущества несут собственники, а доход от использования этого имущества, извлекают управляющие компании. Такие сделки управляющая компания может заключать лишь в случае, если общее собрание собственников приняло решение о наделении ее соответствующими полномочиями.

      В отсутствие такого решения, договоры о передаче в пользование общего имущества заключаются управляющими компаниями с превышением своих полномочий, и в соответствии с требованиями ст.ст. 157.1, 166, 167, 168, 173.1 ГК РФ, такие сделки могут быть признаны недействительными по иску предъявленному в суд собственниками помещений.

      Кроме того, согласно ст. 15 ГК РФ собственники помещений могут требовать полного возмещения причиненных им убытков. Под убытками понимаются в частности неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

      В соответствии со ст.1102 ГК РФ: лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

      В силу ч.2, ст.1107 ГК РФ: сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами в размерах и порядке установленном ст.395 ГК РФ. Таким образом, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований управляющая компания приобретает принадлежащее собственникам имущество и, согласно ст.ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ, обязано возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.

      В некоторых случаях, собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени, договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения: об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания. По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного, является договором поручения, определение которому, дает ст.971, ГК РФ: по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.

      Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Из содержания приведенных норм следует, что управляющие компании могут наделяться правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.

      Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем, и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору, должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.

      Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки предметом которой является использование общего имущества собственников, или его части и сторонами которой является управляющая компания и иное лицо, является незаконным.

      2. Право собственников помещений на передачу общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицами Лица использующие общее имущество многоквартирного дома, обязаны заключать договоры с собственниками помещений о таком использовании, поскольку право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит исключительно собственнику такого имущества. Согласно ст. 36, Жилищного Кодекса РФ, общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме. Соответственно и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам, допускается только по решению собственников помещений.

      Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, ст.44, ЖК РФ, относит к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом, в соответствии с требованиями ч.1), ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии большинством, составляющим не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

      Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники.

      Действующее законодательство РФ таким правом управляющие компании не наделяет. Обязанность заключения договора при использование общего имущества лицами осуществляющими предпринимательскую деятельность может возникать и в силу закона.

      Так, в соответствии со ст.6 Закона РФ № 126 «О связи» организации связи могут осуществлять эксплуатацию расположенных на зданиях средств связи по договору с собственником таких зданий. Собственники могут решением общего собрания наделить управляющую компанию на заключение от их имени договор об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с правом зачисления полученных средств на счет компании. Однако такое право не тождественно праву распоряжения поступившими по договору средствами.

      Управляющая компания может расходовать такие средства только на цели и в объемах определенных решением общего собрания собственников помещений. 3. Порядок действий собственников по возмещению убытков причиненных лицами незаконно использующими общее имущество многоквартирного дома В случае, если общее имущество многоквартирного дома незаконно используется лицами осуществляющими предпринимательскую деятельность, собственники вправе потребовать от них возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами. Прежде всего необходимо созвать общее собрание собственников помещений со следующей повесткой дня:

      1. Об определении лица уполномоченного на заключение договоров об общего имущества многоквартирного дома;
      2. Об использовании общего имущества многоквартирного дома;
      3. Об определении места хранения протокола настоящего общего собрания.
      4. Об определении лица уполномоченного представлять собственников помещений перед третьими лицами;

      Примечание: Вопрос «об определении места хранения протокола настоящего общего собрания», принимается на каждом собрании, независимо от повестки дня.

      Если в многоквартирном доме имеются муниципальные (не приватизированные квартиры), на собрание необходимо пригласить представителя администрации населенного пункта.

      Решения такого собрания должны быть сформулированы примерно так:

      1. Наделить Иванова Ивана Ивановича полномочиями на представление интересов собственников во всех органах власти, учреждениях и предприятиях, а также судебных учреждениях со всеми правами, предоставленными законом истцу, ответчику, третьему лицу, в том числе с правом: подписания иска, предъявления иска в суд, предъявления встречного иска, признания иска, полного либо частичного отказа от исковых требований, изменение размера исковых требований, изменения предмета или основания иска, заключения мирового соглашения, подписания апелляционной либо кассационной жалобы, подачи апелляционной либо кассационной жалобы в суд, получения исполнительного документа, получения постановления суда любой инстанции, обжалования решения суда;
      2. Местом хранения протокола и решений настоящего общего собрания собственников установить кв.2, дома № 1 по ул. Садовая.
      3. Передать в возмездное пользование элементы общего имущества дома № 1 по ул. Садовая иным лицам;
      4. Собственника кв. № 1 Иванова Ивана Ивановича наделить полномочиями на подписание договоров по передаче в возмездное пользование общего имущества, с зачислением полученных от аренды денежных средств на банковский счет Иванова Ивана Ивановича;

      После принятия вышеназванных решений, лицо уполномоченное на заключение договора и представление собственников перед третьими лицами, направляет лицам использующим в процессе предпринимательской деятельности общее имущество .

      4. Порядок действий собственников по заключению договоров по использованию общего имущества многоквартирного дома иными лицами Первым шагом будет также, созыв общего собрания собственников помещений с такой же, как и в первом случае повесткой дня, за исключением вопроса

      «об определении лица уполномоченного представлять собственников помещений перед третьими лицами»

      . После принятия вышеназванных решений, лицо уполномоченное на заключение договора, направляет лицам использующим в процессе предпринимательской деятельности общее имущество по передаче в возмездное пользование объектов общего имущества многоквартирного дома.

      В случае отказа от возмещения убытков, равно как и отказа от заключения договора или отсутствии ответа, лицо уполномоченное на представление собственников перед третьими лицами вправе предъявить иск о взыскании суммы неосновательного обогащения и понуждении в демонтаже оборудования размещенного на объектах общего имущества. Автор статьи: Поддубный Сергей Николаевич Дата публикации: 29.08.2018 13:27 Просмотров: 6935 Здравствуйте.

      Если вы столкнулись с похожей ситуцией, либо просто хотите проконсультироваться.

      Последние новости по теме статьи

      Важно знать!
      • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
      • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
      • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

      Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

      Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

      • Анонимно
      • Профессионально

      Задайте вопрос нашему юристу!

      Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

      +